משכנתא הפוכה

עבור מרבית האנשים, ההוצאה הכספית הגדולה ביותר לה יידרשו במהלך חייהם היא רכישת דירה, כאשר לצורך כך, מרבית האנשים נדרשים לקחת משכנתא מהבנק. 

המשכנתא היא למעשה הלוואה כספית הניתנת בגין שעבוד הנכס הנרכש לידי הבנק לפרק זמן מסוים, במהלכו הלווה נדרש להחזרים חודשיים בסכום מסוים הנקבע מראש. בימינו, לאור יוקר המחייה, ומחירי הדירות שרק הולכים ומאמירים, לקיחת משכנתא היא לרוב הדרך היחידה המאפשרת לרכוש דירה, ובמיוחד עבור זוגות צעירים שהוריהם אינם אילי הון.

עם זאת, קיים סוג נוסף של משכנתא, המוכר בשם "משכנתא הפוכה", אשר במסגרתו, יש באפשרות אדם המחזיק בבעלות מלאה על נכס להעמידו לרשות הבנק בתמורה לקבלת הלוואה כספית. מדובר בהליך מוכר ונפוץ במדינות רבות בעולם, ואמצעי מימון נוח במיוחד עבור בני גיל הזהב, אשר רובם המוחלט מתגורר מחד בבית שברשותם, אך מאידך נדרשים למשאבים כלכליים גבוהים, הן לצורך הוצאות היומיום (כדוגמת הוצאות רפואיות), והן לצורך סיוע לילדים ולנכדים במאבק כנגד יוקר המחייה ההולך ומאמיר.

חשוב לציין בהקשר זה, כי לקיחת משכנתא הפוכה אין משמעה שהלווה מאבד את בעלותו על הנכס. לאחר לקיחת המשכנתא ההפוכה, הנכס עודנו מצוי בבעלות מלאה של הלווה, והוא רשאי כמובן להמשיך ולהתגורר בו, ללא תנאים או סייגים כלשהם.

משכנתא הפוכה מול משכנתא רגילה – מה ההבדלים?

הדרך הטובה ביותר להסביר את מהותה של משכנתא הפוכה, היא באמצעות השוואה בסיסית למשכנתא רגילה, אותה אין כמעט ישראלי שלא מכיר:

• מקור – הן משכנתא רגילה והן משכנתא הפוכה מוענקות מטעם הבנקים בישראל, בכפוף למשא ומתן בין הבנק ובין הלווה.

• קהל יעד – קהל היעד של משכנתא רגילה הוא בעיקר זוגות צעירים המבקשים לרכוש דירה על שמם. לעומת זאת, משכנתא הפוכה מיועדת עבור תושבים ישראלים בגילאים מבוגרים, אשר רכשו זה מכבר דירה, וזו רשומה על שמם באופן מלא. ככלל, לא ניתן לקחת משכנתא הפוכה בגין נכס שעודנו נדרש בתשלומי משכנתא רגילה.

• מטרה – משכנתא רגילה הינה הלוואה המיועדת במיוחד עבור רכישת דירה, כאשר על הלווה לספק אסמכתאות מלאות לבנק בדבר העסקה המדוברת, וזאת כתנאי סף לאישור ההלוואה. לעומת זאת, משכנתא הפוכה הינה למעשה "הלוואה לכל מטרה", אשר מתבססת כעירבון על בעלותו של הלווה בנכס, ואינה מיועדת ישירות למטרה ספציפית כלשהי.

• החזרים חודשיים – במסגרת משכנתא רגילה, הלווה מחויב בתשלומים חודשיים לבנק, אשר נקבעים בהתאם לגובה הסכום שלווה, וזאת לרוב לפרק זמן של מספר שנים. לעומת זאת, במקרה של משכנתא הפוכה, הלווה כלל אינן מחויב בתשלומים חודשיים כהחזרי הלוואה, כאשר במרבית המקרים, לאחר פטירתו של המבוטח, הנכס נמכר, ושווי ההלוואה+הריבית מועברות לידי הבנק, וזאת בהתאם לסיכום הראשוני בין הלווה ובין הבנק.

• גובה הריבית – משכנתא רגילה מהווה ככלל הלוואה בתנאים אטרקטיביים, עם ריבית נמוכה מזו הנהוגה בהלוואות בסדרי גודל דומים. לעומת זאת, ולאור הסיכון מולו ניצב הבנק במסגרת משכנתא הפוכה, כאשר הלווה אינו נדרש להציג מקורות הכנסה או ערבויות כלשהן, הריבית הנגבית בגין משכנתא הפוכה היא לרוב גבוהה מזו הנדרשת במסגרת משכנתא רגילה, גם אם במרבית המקרים, נמוכה יותר מהריבית הנהוגה במסגרת הלוואות לכל מטרה בסכומים דומים מטעם הבנקים וחברות האשראי בישראל.

• פירעון מוקדם – הן משכנתא והן משכנתא הפוכה ניתנות לפירעון מוקדם בתנאים מסוימים. במקרה של משכנתא הפוכה עם זאת, כמעט אין הגבלה על כך, כאשר המבוטח רשאי בכל שלב למכור את הנכס שבבעלותו לצורך סילוק ההלוואה.